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摘 要 随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,大量农村人口涌入城市,为了满足人们日益增长的物质和精神需求,适应城市变迁的节奏,房产行业在最近十几年的时间中呈极速发展,但是由于一些客观原因,房价问题逐步成为困扰房产市场和国家经济的重要问题.随着金融市场的发展和成熟,其和房产市场的联系加强,信贷,房价的起伏有着直接影响.本文就两者的发展关系了分析.
近年来, 我国房价上涨过快、房价过高的问题已成为众多媒体、舆论乃至专家学者痛斥和抨击的焦点对象.国家对此在宏观层面也出台了调控房价过快增长的政策.从现实情况看, 部分区的房价开始出现了回落趋势, 但仍有民众流露出一种期待房价大跌、暴跌的倾向, 一些专家学者甚至抛出房价应该下跌 30或 50的房价下跌说, 并认为房价下跌对实体经济、对绝大民众有百利而无一害.本文的实证研究则从一个侧面证明, 房产市场的萧条和低迷无疑会直接影响到金融市场的稳定和发展, 这我国国民经济的发展和社会
从总体来看,房产市场和金融市场的关系是相互作用的双向因果关系,国内学者认为,金融市场和房产市场具有共生性,这就意味着,房产的发展离不开金融行业的支持,同样,金融业的组成成分中,有很大一部分来自于房产.国家在房价调控,或者规范金融市场时,往往是将两者的关系考虑的,做到统筹兼顾.在我国的金融总量中,就目前的情况来看,房产金融所占比例增高,这就使得金融机构在房价的控制上发挥着至关重要的作用,,房价趋势金融资产的风险性也存在必然联系.
在商品房的建设过程中,工程造价和项目成本控制一直是重点和难点,成本越高,房价相对就搞,做好工程造价和成本控制工作能够保障工程建设的质量和进度,更重要的是为企业带来更高的利益.但是在实践过程中,存在着大量的概算超估算、预算超概算、决算超预算等问题,严重影响了造价和成本控制工作,使得房产成本过高,从而抬高了房价.当然,影响房产成本的因素,但是银行信贷是重要影响要素,国家每一次的信贷政策变化和利率调整都会使得房产市场出现波动,其中很关键的原因就成本的变化.
财务风险是在市场经济条件下必然存在的一种微观经济现象,在工程的各个环节当中都有可能出现,这是由金融市场的变动性和开放性决定的.财务风险是现代房产企业都面临的一个重要问题,他可能以形式出现,给整体工程带来损失,因此,工程财务风险的防范就显得至关重要.金融市场房产的资金供应使得房产市场信贷变化敏感,财务风险是在市场经济的条件下必然存在的产物,也是金融市场同房产市场密切联系的重要表现.
在对金融市场和房产市场的关系分析时,学界普遍要通过实证分析来辩证的讨论两者关系.下面以重庆为例,模型的建立和实证分析方法了简单介绍.首先将重庆市的商品房交易金额和重庆市金融货币贷款余额的原始数据统计,然后计算的出其消除异方差和弹性系数,最后建立VAR模型,其中包括LNLOAN和LNHSALE的公式变量,再导入公式计算后便可以得出金融市场和房产市场关系的数据.实证分析方法能够全面的分析区域内两者的辩证关系,还能够得出一些启示性的规律,为国家统筹两者关系提供参考.比如通过分析,现实出在重庆市,每当贷款余额增长一个百分点,其商品房销售额就会增长两个百分点,从宏观上来讲,这就表现出资金流动房价的影响.
综上所述,可以很清楚的知道中国房产市场与金融市场之间的关系,两者及相互区别又有着必然联系,即发挥着的职能和作用,又对彼此产生重要的影响.在国家的市场经济和宏观调控中,房产市场和金融市场已经成为了经济制度中割裂的部分,在实践的过程中,要充分的认识到两者的矛盾联系,做到两者的有机,实现互补,更发挥出房产市场和金融市场的价值.
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